Condomínio Pode Proibir Airbnb? Entenda a Decisão do STJ

Você comprou um apartamento para rentabilizar por temporada e, de repente, surgiu a notícia. O STJ julgou o tema e o medo bateu: afinal, o condomínio pode proibir Airbnb mesmo? Em primeiro lugar, respire. A resposta é mais favorável ao anfitrião do que as manchetes sugerem. Além disso, nada acontece de forma automática.

Neste guia, vamos explicar com calma se o condomínio pode proibir Airbnb após o STJ. Portanto, você vai entender a decisão de 7 de maio de 2026, a suspensão nacional das ações e por que regulamentar vale muito mais do que proibir. De fato, a notícia importante é outra: não existe lei que proíba a temporada. Dessa forma, ninguém perde o direito sobre o próprio imóvel da noite para o dia.

Afinal, o condomínio pode proibir Airbnb?

Vamos direto ao ponto. O condomínio pode proibir Airbnb somente em situações bem específicas e seguindo um rito legal rigoroso. Ou seja, não basta a vontade do síndico nem um comunicado na portaria. Aliás, qualquer restrição precisa passar por assembleia e por quórum qualificado.

Será que o condomínio pode proibir Airbnb por uma simples decisão de corredor? Não. Portanto, guarde esta ideia central: não existe lei federal que proíba a locação por temporada. Consequentemente, o que existe é uma discussão sobre destinação de uso, e essa discussão tem regras claras.

O que realmente está em jogo

A discussão não é “Airbnb sim ou não”. De fato, o debate jurídico gira em torno da destinação residencial prevista na convenção. Por isso, entender o texto da sua convenção importa mais do que qualquer manchete. Além disso, convenções antigas quase nunca mencionam plataformas digitais, o que abre espaço para regularização.

O que o STJ decidiu: o condomínio pode proibir Airbnb?

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. Assim, a pergunta sobre se o condomínio pode proibir Airbnb ganhou um novo capítulo. A Corte entendeu que a curta temporada altera a destinação puramente residencial da unidade.

Na prática, o tribunal definiu o seguinte: a atividade só pode ser exigida como autorizada quando a convenção permitir. No entanto, a mudança da convenção depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Esse quórum vem do artigo 1.351 do Código Civil. Por sua vez, o artigo 1.336, inciso IV, trata do dever de respeitar a destinação do prédio.

Os dois fundamentos no Código Civil

O raciocínio do STJ se apoiou em dois pilares. Em primeiro lugar, o dever de dar à unidade a mesma destinação da edificação. Em segundo lugar, a regra que exige maioria qualificada para alterar a convenção. Dessa forma, a Corte concluiu que a destinação residencial precisa ser preservada, salvo autorização coletiva.

Uma decisão apertada: 5 votos a 4

Aqui está um detalhe que muda tudo. O julgamento terminou em 5 votos a 4. Ou seja, quase metade dos ministros divergiu. Por isso, o tema continua tecnicamente em aberto. Aliás, quatro ministros entenderam que restringir a temporada fere o direito de propriedade. Consequentemente, a divergência mostra que o assunto está longe de um consenso definitivo.

Decisão judicial não é lei: quando o condomínio pode proibir Airbnb

Esse é o ponto mais importante de todo o artigo. Uma decisão do STJ não é uma lei aprovada pelo Congresso. Portanto, ela não cria uma proibição geral e imediata para todo o país. De fato, o julgamento de maio não foi feito sob o rito dos recursos repetitivos.

Isso tem uma consequência enorme. Como não houve repetitivo, a decisão não vincula obrigatoriamente os demais juízes. Assim, ela funciona como um precedente persuasivo, e não como uma regra absoluta. Em resumo, o condomínio pode proibir Airbnb apenas se cumprir o rito legal completo, com convenção e assembleia.

Por que acham que o condomínio pode proibir Airbnb na hora

Muita gente ainda acha que o condomínio pode proibir Airbnb de um dia para o outro. No entanto, a realidade é diferente. Para impedir um anfitrião que já opera, o condomínio precisaria de uma deliberação válida e, muitas vezes, de uma ação judicial de insurgência. Ou seja, sem processo e sem quórum, não há proibição que se sustente.

Suspensão nacional: as ações estão paradas até o STJ

Em junho de 2026, o cenário deu uma reviravolta a favor da segurança jurídica. A Segunda Seção do STJ afetou dois recursos ao rito dos repetitivos, no chamado Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Ao mesmo tempo, determinou a suspensão nacional de todos os processos sobre o assunto.

O que isso significa na prática? Enquanto a tese não for fixada, discutir se o condomínio pode proibir Airbnb está suspenso em todo o Brasil. Portanto, nenhum juiz vai decidir se o condomínio pode proibir Airbnb até o STJ concluir o julgamento. Dessa forma, ações novas e antigas ficam congeladas.

O que é o Tema 1.443 e a tese vinculante

O Tema 1.443 vai definir, de forma vinculante, se a cláusula de destinação residencial basta para impedir a temporada por plataformas digitais. Em outras palavras, só depois dessa tese teremos uma resposta uniforme para o país. Até lá, vale a calma e a estratégia. Aliás, esse é o melhor momento para regularizar a situação do seu imóvel com tranquilidade.

Você pode ler o acórdão de afetação que determinou a suspensão diretamente na fonte. Para isso, acesse o acórdão de afetação do Tema 1.443 (REsp 2.272.536 e 2.272.537). Além disso, a própria comunicação oficial do tribunal detalha o entendimento da Segunda Seção.

Para clarear de vez, veja o que acontece em cada cenário da sua convenção:

Regulamentar, não proibir: o caminho que valoriza seu imóvel

Aqui está a virada de chave. Em vez de perguntar se o condomínio pode proibir Airbnb, pergunte como regulamentar a atividade. De fato, o próprio STJ aponta para a autorização, e não para a proibição cega. Por isso, a solução inteligente é construir regras de convivência, e não levantar muros.

Um bom regimento resolve quase tudo. Por exemplo: cadastro prévio de hóspedes, controle de acesso na portaria e responsabilização do proprietário por danos. Dessa forma, o condomínio ganha segurança e o anfitrião mantém a renda. Ao mesmo tempo, todos convivem em paz.

Como a regulamentação valoriza a propriedade

Proibir a temporada não é neutro. Pelo contrário, restringir o uso reduz a liquidez e o valor de revenda das unidades. Afinal, um apartamento que pode gerar renda por temporada vale mais no mercado. Por outro lado, regras claras atraem investidores e protegem todo o prédio.

Vale lembrar que a própria plataforma reforça esse ponto. Segundo o Airbnb, a locação por temporada é legal e não configura atividade hoteleira. Você confere essa posição no posicionamento oficial do Airbnb sobre condomínios. Portanto, restringir o uso fere o direito de quem aluga seu imóvel de forma regular.

“Nosso prédio ia proibir tudo no susto. Com a assessoria certa, criamos um regimento que organizou os hóspedes. Hoje ninguém reclama e meu apartamento valorizou.”

— Cliente SANTPESS, proprietária em Copacabana

Quando, na prática, o condomínio pode proibir Airbnb

Vamos ser honestos sobre os limites. O condomínio pode proibir Airbnb se a convenção for clara nesse sentido e a assembleia respeitar o quórum de dois terços. Contudo, mesmo nesse caso, o processo precisa ser formal e transparente. Caso contrário, a restrição cai por terra.

E se o condomínio insistir em barrar você sem rito? Nesse cenário, seria preciso uma ação judicial de insurgência para forçar a proibição. No entanto, essa ação hoje ficaria suspensa por causa do Tema 1.443. Ou seja, o impasse seria congelado até o STJ decidir a tese vinculante.

O papel da assessoria de condomínios

É justamente aqui que a SANTPESS atua dos dois lados. De um lado, ajudamos anfitriões a regularizar e proteger sua renda. Do outro, assessoramos condomínios em assembleias, convenções e regimentos internos. Assim, construímos regras que permitem a temporada de forma organizada. Veja como funciona nossa gestão e descubra as vantagens da temporada.

Antes de aceitar que o condomínio pode proibir Airbnb no seu prédio, busque orientação especializada. Inclusive, você pode falar com nossa equipe e usar o nosso simulador gratuito para calcular o potencial do seu imóvel. Se quiser, leia também nosso guia sobre como regulamentar Airbnb no condomínio sem conflito.

Perguntas frequentes