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A regulamentação do Airbnb em condomínios no Rio de Janeiro nunca esteve tão perto de mudar. Em 2025, a Câmara Municipal do Rio aprovou um relatório que encaminha o PL 372/2025 para votação em 2026. Ao mesmo tempo, o Senado Federal debate um novo Código Civil que pode exigir autorização expressa de assembleia para qualquer locação por temporada. Portanto, quem tem imóvel na Zona Sul e depende dessa renda precisa entender o que está em jogo — e agir antes que as regras do jogo mudem.
No entanto, a situação não é tão simples quanto parece. Há três frentes simultâneas: o judiciário (STJ e STF), a Câmara Municipal do Rio e o Congresso Nacional. Cada uma aponta em direções ligeiramente diferentes. Neste artigo, a SANTPESS — com suporte jurídico incluso em sua gestão — explica o que cada uma delas significa na prática para o proprietário carioca. Além disso, mostramos como você pode proteger sua renda de temporada independentemente do desfecho legislativo.
O cenário atual: por que o assunto esquentou
O Rio de Janeiro tem hoje quase 40 mil imóveis destinados à hospedagem de curta temporada, segundo levantamento do Sindicato de Hotéis do Rio de 2025. Só o Airbnb movimenta cerca de R$ 2,1 bilhões por ano na cidade. Consequentemente, o tema saiu das conversas de síndico e chegou à Câmara Municipal, ao Senado e aos tribunais superiores — tudo ao mesmo tempo.
Por outro lado, síndicos de Copacabana, Ipanema e Leblon relatam aumento de reclamações: circulação de estranhos, festas noturnas, uso excessivo das áreas comuns. Assim, o debate ganhou força política. Em primeiro lugar, a Câmara Municipal criou uma comissão especial. Depois, o Senado Federal colocou o tema no novo Código Civil. Dessa forma, 2026 se tornou o ano mais decisivo para quem aluga por temporada no Rio.
O que a lei diz hoje
Atualmente, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite a locação por temporada. Ela foi criada antes da existência de plataformas digitais. Por isso, muitos proprietários a usam como base jurídica. No entanto, o STJ já sinalizou que a locação via Airbnb tem natureza diferente da locação tradicional — e isso muda tudo.
- ●Locação por temporada: permitida pela Lei 8.245/1991
- ●Hospedagem via plataforma: o STJ entende como atividade com natureza de serviço hoteleiro
- ●Convenção do condomínio: pode restringir uso, mas precisa ter quórum adequado
- ●STF: ainda não encerrou o julgamento definitivo sobre o tema
O que já decidiu o STJ — e por que importa para você
O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento que favorece a autonomia dos condomínios. Em julgamentos recentes, o STJ diferenciou a locação por aplicativos da locação tradicional. Além disso, o tribunal entende que a atividade tem características de hospedagem, o que altera a natureza do uso do imóvel.
Na prática, isso significa que o condomínio pode proibir o Airbnb, desde que essa proibição esteja prevista na convenção condominial ou seja aprovada em assembleia. O Tribunal de Justiça do Rio (TJRJ) já confirmou essa posição em ao menos uma decisão recente. Portanto, a pergunta não é mais “o condomínio pode proibir?” — a resposta é sim. A pergunta correta é: o seu condomínio vai proibir?
“O tribunal entende que não se trata de um aluguel comum, mas de uma atividade com características de hospedagem, o que altera a natureza do uso do imóvel.”
— Diego Amaral, advogado especialista em mercado imobiliário (Tribuna do Planalto, abr. 2026)
E o STF?
O Supremo Tribunal Federal ainda não fechou a questão. Enquanto isso, o entendimento do STJ prevalece nas instâncias inferiores. Dessa forma, qualquer proprietário que não tenha a convenção do seu condomínio favorável já está em uma posição de risco jurídico real. Por outro lado, quem atua com gestão profissional — como a SANTPESS oferece, com suporte jurídico incluso — tem um caminho muito mais seguro.
PL 372/2025: o que propõe a Câmara Municipal do Rio
O Projeto de Lei 372/2025 tramitou por todo o ano de 2025 na Câmara Municipal do Rio, passando por 10 reuniões e audiências públicas. Em dezembro de 2025, a comissão especial aprovou o relatório final por três votos a um. Assim, o texto segue para votação pelos 51 vereadores em 2026.
Principais pontos do PL 372/2025
- ●Cadastro obrigatório de imóveis e anfitriões junto à Prefeitura do Rio
- ●Inscrição no Cadastur (cadastro federal de prestadores de serviços turísticos)
- ●Autorização expressa do condomínio — aprovada em assembleia, com 2/3 dos moradores
- ●Multas de até R$ 10 mil para quem operar sem permissão condominial
- ●Responsabilidade tributária atribuída às plataformas digitais
- ●Proibição de aluguéis na orla: ponto retirado do texto final
É importante destacar que o PL ainda enfrenta resistência na Câmara. Alguns vereadores o consideram inconstitucional, por invadir competência federal. Aliás, o vereador Pedro Duarte (Novo) argumentou que o texto viola a Lei do Inquilinato e deveria ser arquivado. Consequentemente, a votação final pode ser mais disputada do que a aprovação da comissão sugere.
De todo modo, um ponto é certo: se aprovado, o papel da assembleia condominial se torna central. Quem tiver uma convenção favorável à locação por temporada estará muito melhor posicionado. Por isso, contar com assessoria especializada em assembleias e convenções — como oferecemos na SANTPESS — pode ser a diferença entre continuar ou ter sua renda bloqueada.
Novo Código Civil: o que muda em todo o Brasil
Além da legislação municipal, tramita no Senado Federal o PL 4/2025, que propõe uma reforma profunda do Código Civil. O texto tem mais de 1.100 alterações e inclui um artigo específico sobre o uso de imóveis para hospedagem de curta duração em condomínios.
O que o texto propõe
De acordo com o projeto, condôminos não poderão usar sua unidade para fins de hospedagem via plataformas digitais sem autorização. Essa autorização precisa estar expressa na convenção do condomínio ou ser deliberada em assembleia. Portanto, o silêncio da convenção — que hoje muitos proprietários usam como “permissão implícita” — deixaria de existir como argumento.
No entanto, o processo é lento. Como o PL tem mais de mil artigos, há debate sobre se ele deve tramitar como lei ordinária ou como “projeto de código” — o que exige rito mais longo. Dessa forma, a aprovação no curto prazo é improvável. Ainda assim, o sinal político é claro: a tendência regulatória favorece a autonomia dos condomínios, não dos anfitriões.
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A situação legislativa é fluida, mas os cenários são mapeáveis. Assim, você pode se preparar para cada um deles. A tabela abaixo resume o que pode mudar para o proprietário carioca dependendo de qual legislação avançar primeiro.
Em todos os cenários, um padrão fica claro: quem tiver a convenção do condomínio a seu favor sai na frente. Por isso, a assembleia condominial deixou de ser um detalhe burocrático e se tornou uma peça estratégica na rentabilidade do seu imóvel.
Como proteger sua renda agora — sem esperar o governo decidir
A incerteza não precisa paralisar você. Pelo contrário: quem agir antes das mudanças vai estar muito mais protegido. A seguir, listamos os passos práticos que proprietários de imóveis na Zona Sul do Rio devem tomar agora.
1. Leia a convenção do seu condomínio
Antes de qualquer outra medida, verifique o que diz a convenção atual. Ela permite locação por temporada? Ela proíbe? Ela é omissa? Cada resposta implica uma estratégia diferente. Além disso, convenções omissas hoje podem se tornar “proibições automáticas” se o novo Código Civil for aprovado.
2. Participe das assembleias — ou convoque uma
Se a sua convenção é omissa ou desfavorável, a assembleia é o caminho para mudar isso. No entanto, assembleias mal conduzidas costumam fracassar. Portanto, ter apoio técnico especializado faz diferença. A SANTPESS oferece assessoria completa em assembleias condominiais, desde a convocação até a elaboração do regimento interno.
3. Profissionalize a sua operação
Uma das maiores reclamações de síndicos é sobre anfitriões amadores: hóspedes sem controle, barulho, limpeza precária. Consequentemente, condomínios onde as operações são profissionais têm muito menos conflito. O Airbnb diferencia anfitriões com gestão profissional — e a SANTPESS é Superhost certificada, com check-in presencial e atendimento 24h.
4. Tenha suporte jurídico incluso na sua gestão
O cenário jurídico muda rápido. Proprietários que gerenciam o imóvel sozinhos dificilmente acompanham essas mudanças. Por outro lado, quem conta com gestão profissional tem suporte jurídico contínuo. Dessa forma, qualquer nova obrigação — como cadastros, regimentos ou convenções — é tratada antes de virar problema. Conheça as vantagens da temporada com gestão especializada.
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir o Airbnb hoje, em 2026?
Sim. Com base no entendimento atual do STJ, o condomínio pode proibir desde que a decisão esteja prevista na convenção condominial ou aprovada em assembleia com quórum adequado. O TJRJ já confirmou essa posição em decisões recentes. Portanto, a convenção do seu prédio é o documento mais importante a verificar agora.
O PL 372/2025 já está em vigor no Rio?
Não. Em dezembro de 2025, a comissão especial da Câmara Municipal do Rio aprovou o relatório final por 3 votos a 1. No entanto, o texto ainda precisa ser votado pelos 51 vereadores. Dessa forma, o PL pode ou não ser aprovado em 2026 — e enfrenta resistência significativa na Câmara.
E se o meu condomínio não tiver nada na convenção sobre Airbnb?
Hoje, a omissão da convenção ainda é usada como argumento favorável ao proprietário. Mas essa posição está perdendo espaço nos tribunais. Além disso, se o novo Código Civil for aprovado, a omissão pode passar a funcionar como proibição implícita. Por isso, convém atualizar a convenção do seu condomínio o quanto antes.
Quanto custa regularizar um imóvel no Airbnb com as novas regras?
Depende da realidade de cada condomínio. O cadastro na Prefeitura, caso o PL seja aprovado, não deve ter custo direto. No entanto, convocar e conduzir uma assembleia tem custos de cartório, comunicação e assessoria jurídica. A SANTPESS oferece esse serviço como parte do nosso pacote de assessoria condominial. Fale com nossa equipe para saber mais.
Quais bairros da Zona Sul têm mais risco de proibição?
Copacabana, Ipanema e Leblon concentram a maioria dos conflitos condominiais relativos ao Airbnb, justamente por serem os bairros com maior volume de anúncios. Finalmente, isso não significa que outros bairros estejam imunes — Botafogo, Flamengo e Barra da Tijuca também têm movimentação crescente nessa discussão.
Proteja sua renda de temporada antes que a lei mude
A SANTPESS oferece suporte jurídico incluso, assessoria em assembleias e gestão profissional completa na Zona Sul do Rio. Fale com a nossa equipe e entenda como funciona nossa gestão.
